Atti di compravendita Catania

Atti di compravendita

L’atto di compravendita immobiliare è uno degli atti più frequenti richiesti allo studio notarile Ruggeri Cannata di Paternò e Catania. L’atto di vendita immobiliare è il momento conclusivo di una trattativa immobiliare ed è fondamentale che tutti i dettagli siano doverosamente e meticolosamente controllati prima della cessione del bene immobile.

La proposta unilaterale d’acquisto

La proposta d’acquisto è la dichiarazione dell'acquirente di voler acquistare un certo bene a un certo prezzo. Solitamente viene utilizzato un modulo prestampato fornito dall'agenzia immobiliare, ed è accompagnata dal versamento di una somma di denaro a titolo di ''caparra''.

Una volta firmata, la proposta d’acquisto contiene impegni già vincolanti per l’acquirente senza, tuttavia, vincolare il venditore che resta libero di valutare anche altre offerte.

E’ preferibile, quindi, sempre stipulare un contratto preliminare o far seguire alla proposta irrevocabile il contratto preliminare in quanto la proposta d'acquisto impegna solo la parte che l'ha firmata.

Una volta accettata dal venditore, inoltre, la proposta di acquisto si converte automaticamente in un contratto preliminare che vincola le parti alla stipula dell’atto definitivo di compravendita in assenza degli opportuni/necessari controlli urbanistico catastali e di inesistenza di pregiudizievoli gravanti sull’immobile.

Contratto preliminare di compravendita

Il contratto preliminare di compravendita (altrimenti indicato semplicemente “compromesso”) precede il rogito o atto notarile ed è il contratto con il quale il promittente venditore, pur mantenendo la proprietà dell’immobile, si impegna a venderlo al prezzo stabilito e secondo le modalità decise con il promittente acquirente il quale, a sua volta, si obbliga ad acquistarlo a detto prezzo e condizioni.

Il compromesso svolge la funzione di fissare gli elementi essenziali dell’affare, evidenziare eventuali problematiche catastali o urbanistiche da risolvere o l’esistenza di pregiudizievoli da cancellare, stabilire quale documentazione dovrà fornire il promittente venditore e fissare  il termine per la stipula della compravendita.

Nel compromesso va specificato il prezzo convenuto, le modalità di pagamento ed eventuali attività di mediazione.

Al momento della stipula del preliminare la parte promittente acquirente versa una somma alla parte promittente venditrice a titolo di “caparra”. Tale somma, quando si arriva alla stipula del contratto di compravendita, verrà imputata a parziale pagamento del prezzo.

Se, tuttavia, il promittente acquirente dovesse cambiare idea e non voler più acquistare l’immobile, perderà la caparra versata che verrà definitivamente acquisita dal promittente venditore quale risarcimento del danno patito. Viceversa, se fosse il promittente venditore a rifiutarsi di vendere, dovrà pagare al promittente acquirente il doppio della somma ricevuta a titolo di caparra, sempre a titolo di risarcimento del danno.

È possibile optare per una consegna anticipata dell’immobile per esigenze del promittente acquirente o, viceversa, una consegna differita rispetto all’atto di compravendita, per esigenze del venditore, prevedendo in entrambi i casi opportune tutele per le parti.

In caso di vendita di immobili in corso di costruzione sono previste dalla legge regole particolari per la redazione del contratto preliminare. 

Non è obbligatorio che il contratto preliminare sia stipulato da un notaio, ma è comunque opportuno chiarire con il notaio quali sono gli obblighi da esso derivanti.

Inoltre, in  caso di grossi acconti sul prezzo convenuto, tempi lunghi tra preliminare e definitivo o venditore soggetto fallibile, per garantire la massima tutela al futuro acquirente è fortemente consigliabile che il contratto preliminare sia stipulato a ministero del notaio, per atto pubblico o scrittura privata autenticata, in modo da consentirne la trascrizione nei Registri Immobiliari.

La trascrizione, infatti, rende opponibile ai terzi il contratto preliminare e il promittente venditore non potrà vendere l’immobile a qualcun altro, né concedere un’ipoteca sull’immobile. Gli eventuali creditori del venditore, inoltre, non potranno iscrivere un’ipoteca sull’immobile promesso in vendita, né pignorarlo. Dal momento della trascrizione del contratto preliminare, l’immobile, dunque, resta “riservato” al futuro acquirente e qualsiasi trascrizione o iscrizione successiva a carico del promittente venditore sarà inefficace e inopponibile al promittente acquirente.

IL RENT TO BUY

Il rent to buy è un nuovo tipo di contratto, introdotto nel nostro ordinamento dal Decreto Sblocca Italia (D.L. 133/2014 convertito in Legge 164/2014), con cui il proprietario/concedente consegna fin da subito l’immobile al conduttore/futuro acquirente, il quale paga il canone; dopo un periodo di tempo fissato nello stesso contratto il conduttore può decidere se acquistare il bene, detraendo dal prezzo una parte dei canoni già pagati.

Si articola in due fasi (di cui una solo eventuale):

• la prima è quella della concessione dell’utilizzo dell’immobile;
• la seconda è quella del trasferimento della proprietà dell’immobile dal concedente al conduttore ed è solo eventuale: la norma, infatti, non prevede un obbligo reciproco delle parti a concludere l’atto di vendita, né prevede che il trasferimento del bene si verifichi automaticamente a conclusione del periodo di utilizzo; la legge riconosce, invece, al conduttore il diritto all’acquisto.

Il canone

Nel contratto dovranno essere specificate le due diverse componenti che costituiscono il canone da pagare: quella destinata al pagamento dell’utilizzo (remunerazione del godimento) e quella da imputare al prezzo nel caso in cui il conduttore decida di esercitare il suo diritto all’acquisto.

L’importanza della trascrizione

La trascrizione del rent to buy produce, secondo la legge, un duplice effetto, in relazione alle due “fasi” nelle quali si articola:

• un effetto di opponibilità ai terzi, con riguardo alla concessione dell’utilizzo;
• un effetto prenotativo simile a quello che si produce con la trascrizione di un contratto preliminare con riguardo all’obbligo del concedente di trasferire la proprietà del bene in caso di esercizio del diritto di acquisto da parte del conduttore. 

In questo modo viene garantita piena tutela al conduttore, consentendogli di acquisire l’immobile nello “stato di diritto” in cui si trovava al momento della stipula del rent to buy, e neutralizzando al contempo eventuali trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli successive alla trascrizione del contratto.

La trascrizione del rent to buy garantisce una specifica tutela al conduttore anche per il caso di inadempimento del concedente.

Il rent to buy può essere stipulato anche con lo schema del contratto per persona da nominare, che dà la facoltà al conduttore di sostituire a sé altra persona che assuma i diritti e gli obblighi discendenti dal contratto.

Se il conduttore decide di non procedere all’acquisto, il contratto, alla scadenza del termine convenuto, cesserà di produrre ogni effetto.

Di conseguenza il concedente avrà diritto:

• alla riconsegna dell’immobile;
• a trattenere i canoni sino a quel momento pagati per l’intera componente riferita all’utilizzo, mentre dovrà restituire al conduttore la parte della componente da imputare a corrispettivo della vendita nella misura stabilita in contratto;
• la restituzione dell’immobile.

Sia nel caso di inadempimento del conduttore, sia nel caso di mancato esercizio del diritto di acquisto, il concedente ha diritto alla restituzione immediata dell’immobile.

Chi paga le imposte legate al possesso dell’immobile

Nel periodo dell’utilizzo, le imposte legate al possesso dell’immobile (ad esempio l’IMU) sono a carico del proprietario, come nel caso dei contratti  di locazione. La TASI, invece, va pagata in parte dal proprietario e in parte dal conduttore, secondo le percentuali fissate da ciascun comune. La TARI (tassa sui rifiuti) è invece a carico del conduttore, che in quanto detentore dell’immobile, si avvale del servizio di raccolta dei rifiuti.

La compravendita

Il notaio ha l’obbligo di svolgere una serie di controlli di legalità preventivi, volti a garantire un contratto valido e inattaccabile nel tempo, specialmente nel caso in cui il cliente non si sia affidato alla consulenza del Notaio già al momento della stipula del contratto preliminare .

Grazie ai controlli svolti dal Notaio il contenzioso nel settore immobiliare è pressoché inesistente: solo lo 0,003% delle compravendite danno luogo ad una causa innanzi al giudice.

Il Notaio verifica l’inesistenza di precedenti ipoteche, vincoli o pignoramenti presso l’Ufficio del Territorio dell’Agenzia delle Entrate e la regolarità urbanistica e catastale degli immobili. Verifica, inoltre, che l’immobile oggetto della vendita non sia sottoposto a discipline peculiari quali quelle in materia di edilizia residenziale pubblica (esistenza di requisiti soggettivi in capo all’acquirente, vincoli di prezzo), a diritti di prelazione a favore di determinati soggetti o se si tratti di beni di interesse storico, artistico, archeologico.

Individua, infine, con estrema cura e approfondimento, il regime fiscale relativo al caso concreto verificando l’esistenza dei requisiti per l’applicazione di eventuali benefici fiscali (prezzo valore, agevolazione prima casa, credito di imposta, esenzione da qualsiasi imposta in caso di trasferimenti in esecuzione di accordi di separazione o di divorzio).  Il Notaio, grazie alla sua precipua competenza in materia fiscale, è in grado di prospettare la migliore soluzione che consenta, nel pieno rispetto della legge, il massimo risparmio fiscale.

il Notaio deve, infine, verificare l’osservanza delle norme in materia di antiriciclaggio e tracciabilità dei pagamenti e sulle provvigioni riscosse dalle eventuali agenzie immobiliari.

Acquisto dal costruttore

Nel caso di acquisto da costruttore o da cooperativa edilizia di un immobile sulla carta o non ultimato, la legge appronta una serie di cautele e protezioni a favore dell’acquirente per i maggiori rischi che possono presentarsi fino alla stipula del rogito ed  in particolare per il rischio di fallimento del costruttore.

In particolare, viene disciplinato accuratamente il contenuto del contratto preliminare, è previsto l’obbligo per il promittente venditore di rilasciare fideiussione bancaria o assicurativa a garanzia delle somme consegnate o da consegnare fino alla stipula del contratto di compravendita ed è previsto l’obbligo, sempre in capo al costruttore o alla cooperativa edilizia, di rilasciare all’acquirente una polizza assicurativa che lo tenga indenne per almeno 10 anni dai danni derivanti da rovina totale o parziale dell’edificio o da gravi difetti costruttivi delle opere; è previsto per l’acquirente, infine, nel caso di vendita all’asta del bene già promesso in vendita, un diritto di prelazione all’acquisto all’incanto qualora si tratti di abitazione adibita a residenza principale.

Deposito prezzo

La Legge 27 dicembre 2013 n.147 (articolo 1, comma 63, lettera c)) prevede la facoltà dell'acquirente o del venditore di richiedere il deposito del prezzo presso il Notaio rogante al fine di evitare qualsiasi rischio connesso alla sopravvenienza di pregiudizievoli gravanti sull’immobile acquistato nel periodo tra la stipula dell’atto e la sua trascrizione e/o per procedere alla cancellazione di pregiudizievoli già esistenti o a pagare debiti pregressi (ad esempio oneri condominiali) opponibili all’acquirente. 

Detto prezzo verrà versato nel conto “dedicato” del Notaio, impignorabile dai suoi creditori, e versato al venditore solo dopo che sia stata effettuata la pubblicità immobiliare e eliminati eventuali pregiudizievoli e debiti pregressi.

Tratto dal sito www.notarato.it”